房源被查封能斷供嗎？

http://wanglawyer2006.blog.bokee.net    2015-1-16

   *近，佳兆業(yè)事件持續發(fā)酵，其公司旗下深圳佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)、深圳佳兆業(yè)悅峰花園等多個(gè)在售房源被鎖定。不少購房者因此產(chǎn)生恐慌，擔心未來(lái)將無(wú)法拿到屬于自己的房產(chǎn)。有購房者表示將以“斷供”的方式來(lái)“止損”。這種因房源查封而引發(fā)的斷供是當前樓市出現的新情況新問(wèn)題，本律師謹從法律角度對此進(jìn)行如下分析。

　　涉及斷供問(wèn)題的法律主體有三方，按揭銀行、貸款業(yè)主（購房者）及開(kāi)發(fā)商。其中，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的當事人是開(kāi)發(fā)商和購房者，按揭貸款合同的主體則是按揭銀行和貸款業(yè)主。兩者之間雖有一定關(guān)聯(lián)，卻是相對獨立的兩個(gè)合同。按照《合同法》的“合同相對性原則”，無(wú)論開(kāi)發(fā)商是否出現問(wèn)題，貸款業(yè)主都不能拒絕償付應交銀行的月供。貸款業(yè)主以此為由來(lái)對抗按揭銀行，是得不到法院支持的。

　　從法律角度，斷供的貸款業(yè)主將面臨哪些后果呢？

　　*，連續三個(gè)月或者累計六個(gè)月斷供的，銀行將向法院起訴，要求解除按揭合同，判令貸款業(yè)主償還貸款本金、利息、罰息并承擔訴訟費。這類(lèi)案件，銀行基本上百分之百勝訴。判決生效后，貸款業(yè)主不能償付的，銀行將申請法院強制執行，拍賣(mài)屬于貸款業(yè)主的房產(chǎn)，因此發(fā)生的執行費、評估費、拍賣(mài)費等也將由貸款業(yè)主承擔。貸款業(yè)主將成為訴訟的被告，失去房產(chǎn)，這是*個(gè)后果。

　　第二，在目前的情況下，拍賣(mài)房產(chǎn)所得的款項可能不足以清償上述費用。大陸目前還沒(méi)有個(gè)人破產(chǎn)制度，因此房產(chǎn)被拍賣(mài)后，銀行還有權利繼續向貸款業(yè)主追討尚未還清的款項。如果之后銀行發(fā)現貸款業(yè)主有其他資產(chǎn)，可以向法院提出對這些財產(chǎn)進(jìn)行強制執行，用以?xún)斶€剩余的欠款。

　　第三，斷供將會(huì )嚴重影響貸款人的個(gè)人信用。斷供業(yè)主將會(huì )成為銀行的禁入類(lèi)客戶(hù)，其在征信系統中的個(gè)人信用將嚴重受損，對個(gè)人未來(lái)生活及商業(yè)活動(dòng)將產(chǎn)生許多障礙，以后再辦理貸款甚至信用卡，都將不被批準。

　　可見(jiàn)，貸款業(yè)主斷供不僅在經(jīng)濟上有損失，就法律后果而言也是極為不利的。選擇“斷供”，從法律上來(lái)講，就屬于主動(dòng)違約，違反了貸款合同中的約定條款，就要承擔相應的違約責任。那些因心理原因而斷供的貸款業(yè)主應該認識到違約后果的嚴重性，改正違約斷供的行為。

　　對于目前房源被鎖定，購房者其實(shí)不必過(guò)分擔憂(yōu)。按照*高人民法院相關(guān)司法解釋的規定，購房者將優(yōu)先于抵押銀行和施工單位受償。而且按現實(shí)情況，如開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)倒閉牽涉眾多購房者，地方政府通常都會(huì )介入，通過(guò)引入新的項目運營(yíng)方等方式確保住房項目能按期交房，維護社會(huì )穩定。