二手房?jì)r(jià)暴漲，如何應對業(yè)主毀約潮？

http://wanglawyer2006.blog.bokee.net    2015-6-15

 ——律界精英圓桌會(huì )議為您解析

 

 在一系列房產(chǎn)政策利好的強刺激下，深圳二手房市場(chǎng)被激活，房?jì)r(jià)一路飆升，隨之而來(lái)的違約現象也屢見(jiàn)不鮮。為此，深圳市律師協(xié)會(huì )于6月11日上午邀請多位業(yè)界知名的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師召開(kāi)圓桌會(huì )議，就深圳二手房買(mǎi)賣(mài)返價(jià)違約法律問(wèn)題進(jìn)行探討?！斗ㄖ迫請蟆?、《南方日報》、《南方都市報》、《深圳特區報》、《晶報》、《深圳商報》、《深圳晚報》及深圳電視臺等眾多媒體記者到會(huì )。  

 深圳市律師協(xié)會(huì )監事、廣東省律協(xié)房委會(huì )委員、聯(lián)建律師事務(wù)所合伙人王勁松律師應邀出席圓桌會(huì )議，并做主題發(fā)言。

 去年10月，深圳的房?jì)r(jià)就開(kāi)始“拉漲”，隨著(zhù)“3·30新政”推出放開(kāi)限貸、降低房貸利率、降低二套房首付比例，營(yíng)業(yè)稅免稅期限由5年改為2年等購房政策，深圳房市在剛需、改善型需求、投資需求等各種購房潮沖擊下，整體被推向一個(gè)新高潮。今年以來(lái)，深圳新房?jì)r(jià)格連續兩個(gè)月領(lǐng)漲全國，二手房?jì)r(jià)格更是連續4個(gè)月領(lǐng)漲，前海有一天暴漲20萬(wàn)元的案例，龍華也進(jìn)入“破四沖五”時(shí)代，漲價(jià)的速度猛得像火箭。蛇口、后海、寶中，幾乎一周一個(gè)價(jià)，一個(gè)星期漲10—20萬(wàn)的不在少數。半年來(lái)，深圳許多片區房?jì)r(jià)暴漲了30%～50%。因此而出現了大量二手房賣(mài)家違約、反價(jià)的案例。據中原地產(chǎn)、美聯(lián)物業(yè)的統計，今年4、5月以來(lái)六成以上的二手成交樓盤(pán)存在反價(jià)現象。

 在深圳工作多年的張惠（化名）于4月簽訂了深圳坂田一套房屋的買(mǎi)賣(mài)合同,并支付了25萬(wàn)元定金,到5月卻被賣(mài)家“放鴿子”。賣(mài)家違約的理由很無(wú)厘頭:簽合同時(shí)自己酒喝多了。但張惠隨后發(fā)現,該賣(mài)家其實(shí)將這套房屋加價(jià)30%在其他中介掛盤(pán)出售。與賣(mài)家協(xié)商無(wú)果之后,張惠只能尋求法律途徑。有人原本有房,卻因為換房被違約而陷入“無(wú)家可歸”的困境。目前,被賣(mài)家違約的購房者組成了一個(gè)近三百人的維權聯(lián)盟,且每天以3～5人的速度在增加。

 王勁松律師介紹說(shuō)，其律師團隊近三個(gè)月來(lái)，接辦的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件比往常多了50%，南山、福田、龍崗區都有。龍崗區人民法院提供的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件收案數中也可以明顯看出，“3·30新政”后的幾個(gè)月里，案件數量翻了近一倍。

 王勁松律師說(shuō)，按照目前較為普遍的購房合同,違約金*高只是預付定金的2倍或房屋成交價(jià)的20%。在房?jì)r(jià)暴漲30%以上的情況下,即便違約,賣(mài)家依然有利可圖。不少國人缺乏契約精神,在利益面前,一些人更愿意選擇違約。而深圳各中介合同（二手房預約買(mǎi)賣(mài)及居間服務(wù)合同）條款不盡相同，有些合同存在漏洞和模糊之處，如買(mǎi)方以銀行按揭方式付款的，只寫(xiě)了買(mǎi)方應于何時(shí)向銀行提交申請貸款資料，但沒(méi)有寫(xiě)明付款的具體期限；有的合同約定“買(mǎi)方逾期付款的，賣(mài)方有權解除合同”，逾期多少天有權解約則沒(méi)有明確，這都容易發(fā)生爭議。

 王勁松律師分析說(shuō)，房產(chǎn)交易糾紛案大致分為兩大類(lèi)，一是當事人要求繼續履行合同，二是當事人要求解除合同并追究對方違約責任。當買(mǎi)方已付清首期款，剩余款項也已申請貸款并已取得銀行出具的貸款承諾函時(shí)，如果賣(mài)方不配合辦理剩余手續，買(mǎi)方起訴要求繼續履約，法院可能會(huì )判決賣(mài)方繼續履行合同（具體要看買(mǎi)方是否有違約，是否存在房屋共有人等情形）。如果當事人尚未辦理贖樓手續、尚未申請按揭貸款，有部分履行內容需要一方繼續親自履行而其明確表示不愿履行，即使當事人要求繼續履約，法院一般也不會(huì )判決繼續履行合同，通常會(huì )建議當事人解除合同并索賠。另外一種情況是雙方簽訂合約后，賣(mài)方刻意制造障礙，但又未明確拒絕履行合同，買(mǎi)方在此情況下無(wú)奈起訴請求解除合同并要求支付違約金。此時(shí)，即使對方答辯并未違約，法院將會(huì )通過(guò)向中介、銀行等經(jīng)辦人調查，并調取相關(guān)材料認定賣(mài)方違約，并判賣(mài)方賠付買(mǎi)方違約金。

 如何才能避免違約呢？王勁松律師建議當事人：在房?jì)r(jià)波動(dòng)較大的情況下，簽約時(shí)盡量約定較短的履行期限，并約定一個(gè)較高的違約金以提高違約成本,降低一方違約的概率；在合同履行過(guò)程中也要督促對方履行合同義務(wù)，如果對方有拖延或推諉的跡象，要及時(shí)固定對方違約的證據，比如向對方發(fā)書(shū)面催告通知等；當確認對方已不會(huì )履行合同時(shí)，應及時(shí)向法院起訴并申請財產(chǎn)保全（查封涉案房產(chǎn)），以保障自己的權益。

 王勁松律師建議深圳法院針對“3·30新政”后出現的新情況新問(wèn)題，組織人員進(jìn)行研判，力求統一裁判尺度，避免同案不同判。

王勁松律師表示，無(wú)論是房?jì)r(jià)上漲時(shí)賣(mài)方反悔，還是房?jì)r(jià)下跌時(shí)買(mǎi)方反悔，其實(shí)都是缺少契約精神和法律意識的表現，是要付出代價(jià)的。此前不理性的暴漲將難以持續，預計青青草原综合久久大伊人_日日摸夜夜欧美一区二区_99热这里只有精品9988_亚洲综合色区另类第一会所