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http://wanglawyer2006.blog.bokee.net/ （律師在線(xiàn)）租賃協(xié)議簽訂后，發(fā)現營(yíng)業(yè)執照不能辦理，能否中止合約？ 打印此頁(yè) |
（律師在線(xiàn)）租賃協(xié)議簽訂后，發(fā)現營(yíng)業(yè)執照不能辦理，能否中止合約？
http://wanglawyer2006.blog.bokee.net 2006-3-13
羅女士：我*次開(kāi)店做生意，不了解租賃及工商事務(wù)。半個(gè)月前，我在福田區看中了一家商鋪，該商鋪原是一間住宅，業(yè)主將其*為三，自己使用中間的部分（在當地工商所辦理了個(gè)體營(yíng)業(yè)執照），左右2邊用于出租。我看中的是左邊部分，該商鋪的一半面積為違規加建部分。
由于經(jīng)營(yíng)心切，在缺少經(jīng)驗而且不了解詳細情況的條件下，倉促與業(yè)主簽訂了為期3年的租賃協(xié)議，并一次性交付了3個(gè)月的押金及1個(gè)月零10天的租金共9000元。合約中的一條是“合約期未滿(mǎn)，不退押金”，另外業(yè)主口頭答應配合辦理執照但未寫(xiě)入合約中。
由于我經(jīng)營(yíng)的是公司業(yè)務(wù)，必須辦理公司營(yíng)業(yè)執照。在申辦營(yíng)業(yè)執照的過(guò)程中，才知道辦理公司營(yíng)業(yè)執照必須提供商鋪租賃合同（業(yè)主不能提供），住宅不能辦理營(yíng)業(yè)執照，特別是公司執照，而且同一經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所只能辦理一份營(yíng)業(yè)執照。
鑒于上述情況，我不能辦理營(yíng)業(yè)執照，不能正常經(jīng)營(yíng)，于是我向業(yè)主提出了中止合約的要求，經(jīng)多次協(xié)商，業(yè)主只同意退租金不退押金，請問(wèn)業(yè)主的這種做法是否合理？我能否正常中止合約，取回全款？
廣東巨龍律師事務(wù)所 王勁松 律師
首先要明確，羅女士和業(yè)主簽訂的租賃協(xié)議是雙方平等協(xié)商一致的結果，未違反法律、法規的強制性規定，屬受法律保護的有效合同。一般而言，只有一方已構成根本性的嚴重違約，另一方才可主張解除合同。合同的法定解除條件有如下幾種：
1、因不可抗力致使不能實(shí)現合同目的。
2、在履行期限屆滿(mǎn)之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)。
3、當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內仍未履行。
4、當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現合同目的。
5、法律規定的其他情形。
如果羅女士與業(yè)主的租賃協(xié)議中已載明業(yè)主保證租賃物業(yè)能夠作商鋪用途使用，那么，業(yè)主就對此負有責任。如租賃物業(yè)無(wú)法辦理正常營(yíng)業(yè)手續，就屬于業(yè)主違約致使不能實(shí)現合同目的。羅女士就可以主張解除合同，業(yè)主便應當退還全部押金。
如果租賃協(xié)議并無(wú)類(lèi)似約定，則羅女士主張解除合同便依據不足。但根據法律規定，以下合同可變更、可撤銷(xiāo)：因重大誤解訂立的；在訂立合同時(shí)顯示公平的；一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同。如羅女士有相關(guān)證據，可以要求變更或撤銷(xiāo)合同，取回押金。
需要提醒注意的是：變更或撤銷(xiāo)合同有嚴格的限制，必須請求人民法院或仲裁機構作出，且時(shí)效不能超過(guò)1年。