我想有個(gè)家，一個(gè)不需要多大的地方……來(lái)深圳奮斗23年，老張沒(méi)想自己這半輩子都濃縮在這一句歌詞里。曾向妻子承諾過(guò)讓她住進(jìn)新房，向兒子保證過(guò)在他結婚時(shí)能搬進(jìn)新房，但如今這一切都因為木頭龍小區舊改難以推進(jìn)成了一句空話(huà)。

晶報記者 李果/文、圖

簽約戶(hù)盼舊改推進(jìn)

已經(jīng)搬出木頭龍的陳先生暫時(shí)居住在兒子家中，他所著(zhù)急的是小孩讀書(shū)的問(wèn)題。他的孫子今年已經(jīng)4歲了，再過(guò)兩年就要讀小學(xué)，但木頭龍的新房子卻不知道什么時(shí)候才能建起來(lái)。急盼住進(jìn)舊改后的新房，是千余已簽約業(yè)主的心聲，在深圳各大論壇上關(guān)于木頭龍改造的帖子也是備受關(guān)注，網(wǎng)友也是頻頻發(fā)聲支持推進(jìn)木頭龍舊改。

羅湖區翠竹街道有關(guān)人士向記者介紹，木頭龍小區是我市早期建設的多層住宅，有61棟樓宇共1341戶(hù)。經(jīng)過(guò)近30年的居住使用，小區市政配套設施開(kāi)始老化，消防應急設備相對落后。2007年，木頭龍小區部分業(yè)主自發(fā)組團先后考察了深圳幾家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位，*后邀請益田集團進(jìn)駐木頭龍小區進(jìn)行更新改造。在小區廣大業(yè)主的支持下，益田集團在小區相繼召開(kāi)了9次業(yè)主大會(huì )，全面收集業(yè)主的改造意愿，磋商改造的標準和條款，*終提出建筑面積賠率為1：1.3（目前為深圳市*高賠率），搬遷期安置租金每月每平米60元，回遷后裝修費800元每平米等補償標準，此標準得到了小區大多數業(yè)主的認可。改造后的木頭龍小區將是集商業(yè)、藝術(shù)*、住宅為一體的高尚住宅小區。截至目前，益田集團已與大部分業(yè)主簽訂了《深圳市羅湖區木頭龍片區改造房屋拆遷補償安置協(xié)議書(shū)》。

對于木頭龍的更新改造，羅湖區委、區政府也是高度重視，極力引導、促成。今年1月，羅湖區新出爐的政府報告中提出“蝶變羅湖”的概念，要求“加快木頭龍、布吉農批、金鉆豪園等項目拆遷談判進(jìn)程?！痹趧倓傞]幕的羅湖區兩會(huì )上，包括木頭龍在內的城市更新也成為代表、委員們關(guān)注的話(huà)題。作為面積狹小的老城區，城市更新是羅湖區老舊住宅小區居民改變生活環(huán)境、提高生活質(zhì)量和幸福指數的不二選擇，也是城區贏(yíng)得產(chǎn)業(yè)轉型和發(fā)展空間的重要契機。

律師說(shuō)舊改：

木頭龍舊改合法合規

就老舊住宅區城市更新所存在的問(wèn)題，記者采訪(fǎng)了深圳律協(xié)房地產(chǎn)委員會(huì )副主任、廣東聯(lián)建律師所合伙人王勁松律師。他表示，目前關(guān)于舊改或城市更新，還缺乏國家層面的法律法規，只有一些地方法規和規范性文件，如廣東省政府《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節約集約用地的若干意見(jiàn)》、《深圳市城市更新辦法》等。

2010年初，木頭龍小區被列入深圳市*批老舊住宅區類(lèi)城市更新規劃制定計劃。按照當時(shí)《更新辦法》的規定，達到“建筑物總面積*之二以上的業(yè)主且占總人數*之二以上的業(yè)主同意”即可申報立項，所以木頭龍小區申報立項程序是合法合規的。而在利益訴求多元化的現實(shí)中，類(lèi)似業(yè)主眾多、產(chǎn)權分散的舊住宅區，要求取得百分之百的業(yè)主同意補償安置方案，是*困難的。由于缺乏統一的標準，所以拆遷補償談判異常艱難。不少城市更新項目就是因此無(wú)法推進(jìn)。

“多數決”維護業(yè)主權益

舊改面臨如此大的壓力，又該如何推進(jìn)？王勁松律師表示，在臺灣、香港等地，城市更新都實(shí)行“多數決”機制，即只要大多數業(yè)主同意更新方案即可實(shí)施。臺灣規定，政府劃定的更新特區采用權利變換的方式，需要土地權利人、合法建筑物所有權人3/5以上的人同意，土地跟樓地面面積超過(guò)2/3的人同意，就可以實(shí)施。臺灣早期的城市更新幾乎需要百分之百業(yè)主的同意，而多數決的機制建立后，其城市更新受到推動(dòng)，邁入了新的階段。

他還建議深圳應該借鑒港臺先進(jìn)經(jīng)驗，通過(guò)特區立法的形式，制定“多數決”機制，平衡各方利益。在充分保障業(yè)主知情權、表達權的前提下，以小區業(yè)主民主投票的方式?jīng)Q定是否通過(guò)更新方案。只要達到了法定比例即視為決議通過(guò)，全體業(yè)主均應遵行。少數持反對意見(jiàn)的業(yè)主如仍認為其權益受損，則可通過(guò)向法院提起訴訟的方式解決爭議。

王律師還建議，學(xué)習香港經(jīng)驗，分片區設立城市更新咨詢(xún)委員會(huì )，成員由業(yè)主、租戶(hù)、專(zhuān)業(yè)人士等組成，促進(jìn)業(yè)主、開(kāi)發(fā)商與政府部門(mén)之間的協(xié)調和溝通，加大城市更新法規政策的宣傳力度。

勿過(guò)分訴求致一場(chǎng)空

王勁松律師說(shuō)，深圳已對無(wú)法繼續推進(jìn)的更新項目建立常態(tài)化的清理機制，*批已清理淘汰了沙頭角保稅區城市更新等13個(gè)城市更新單元。之前通過(guò)專(zhuān)項規劃審批的舊住宅區項目堪稱(chēng)深圳城市更新的“幸運兒”，一旦因專(zhuān)項規劃批準兩年后未獲得實(shí)施主體核準而被政府部門(mén)調出計劃，則“幸運兒”將淪為“棄兒”，業(yè)主原本可預期的利益也將隨之化為泡影，將造成開(kāi)發(fā)商和業(yè)主“雙輸”的局面。

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                                                                            刊登于2014年1月24日《晶報》