廣東聯(lián)建律師事務(wù)所 王勁松 律師
一、 案情
某上市公司因業(yè)務(wù)發(fā)展需要，從“二房東”深圳市頤某實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“頤某公司”）處轉租了位于深圳市南山區某大廈一樓、二樓商業(yè)物業(yè)作為門(mén)店之用。雙方簽訂了《房屋租賃合同》，約定租期自2009年4月6日至2017年4月5日共計8年，履約保證金 337500元，進(jìn)場(chǎng)費用200000元，某上市公司按年交付租金、物業(yè)管理費。就轉租事宜，頤某公司曾致函某大廈業(yè)主，業(yè)主蓋章認可。簽約后，某上市公司即向頤某公司交納了相關(guān)費用，對承租物業(yè)進(jìn)行裝修并開(kāi)始經(jīng)營(yíng)。
合同履行過(guò)程中，業(yè)主將某大廈所有權轉讓給中某公司。新業(yè)主中某公司認為原租約租金太低，欲提前收回物業(yè)，遭到頤某公司反對。2013年6月8日起，中某公司為迫使各租戶(hù)撤離承租物業(yè)，組織社會(huì )閑雜人員對某大廈圍擋、停電，甚至強行沖擊門(mén)店，破壞店內財物，門(mén)店正常經(jīng)營(yíng)受到嚴重干擾。某上市公司對此多次函告頤某公司，但頤某公司未能采取積極有效措施，導致某上市公司該門(mén)店無(wú)法進(jìn)行營(yíng)業(yè)。8月6日，某上市公司工作人員被迫撤場(chǎng)并函告頤某公司解除租約。
2013年9月30日，某上市公司委托律師向深圳市南山區法院提起訴訟：1、請求判令被告一頤某公司返還房屋租金1251409.5元（已支付但未使用部分）；2、請求雙倍返還履約保證金675000元；3、請求返還管理費29700元（已支付但未使用部分）；4、請求返還進(jìn)場(chǎng)費；5、請求賠償房屋裝修費用；6、請求支付撤場(chǎng)費用；7、請求賠償中介咨詢(xún)費用損失；8、請求賠償營(yíng)業(yè)損失；9、請求判令被告二中某公司對上述支付義務(wù)承擔連帶責任；10、請求兩被告承擔本案訴訟費用。
二、 案件處理情況
被告一頤某公司答辯稱(chēng)：（1）頤某公司并非本案的適格被告。頤某公司與原告簽約后一直本著(zhù)誠實(shí)信用的原則履行，沒(méi)有違約行為，沒(méi)有法定理由解除該租約。原告因被告中某公司的非法行為導致原告無(wú)法經(jīng)營(yíng)撤場(chǎng)，原告應向中某公司索賠，而不是向頤某公司追償。中某公司雇用社會(huì )閑雜人員對某大廈圍擋、停電，甚至強行沖擊門(mén)店，破壞店內財物，頤某公司也是受害者。（2）頤某公司與原告之間簽署的《房屋租賃合同》合法有效，應繼續履行。（3）原告遭受的一切損失應由被告中某公司承擔，與頤某公司無(wú)關(guān)。
被告二中某公司答辯稱(chēng)：（1）本案是房屋租賃合同糾紛，合同關(guān)系具有嚴格的相對性，即合同僅對合同當事人具有約束力。被告中某公司不是原告與被告頤某公司之間房屋租賃合同的當事人，該租賃合同對中某公司不具有約束力。中某公司不是也不應當作為租賃合同糾紛的適格被告，原告要求中某公司承擔違約賠償責任，沒(méi)有事實(shí)及法律依據。（2）被告頤某公司將承租的物業(yè)部分轉租給原告，未經(jīng)過(guò)被告中某公司的同意，頤某公司擅自轉租的行為所造成的一切后果應由頤某公司自行承擔。頤某公司與原業(yè)主的租賃合同明確約定頤某公司不得轉租。（3）被告中某公司從未收取原告的房租、管理費、進(jìn)場(chǎng)費、履約保證金等相關(guān)費用，原告要求中某公司承擔相應返還義務(wù)，沒(méi)有事實(shí)及法律依據。（4）原告所主張的逾期營(yíng)業(yè)損失是其單方面統計出來(lái)的，并沒(méi)有實(shí)際發(fā)生，原告該訴求沒(méi)有事實(shí)及法律依據。（5）對原告主張的裝修損失等，被告中某公司不予認可。綜上，原告與被告頤某公司之間因房屋租賃合同發(fā)生的糾紛，應由其雙方自行解決，被告中某公司無(wú)須承擔任何賠償責任。
一審法院依法組成了合議庭，對本案進(jìn)行了審理。對于涉案房屋目前的使用情況，原告主張其被迫搬離時(shí)聯(lián)系兩被告，但兩被告均未至現場(chǎng)辦理交接手續；涉案房屋現由被告方控制，但原告不清楚是哪個(gè)被告。被告一頤某公司主張涉案房屋現由被告中某公司控制，不清楚原告撤場(chǎng)的情況。被告二中某公司主張涉案房屋自原告撤場(chǎng)后就處于空置狀態(tài)，無(wú)人管理，被告中某公司沒(méi)有進(jìn)行控制。中某公司不清楚原告撤場(chǎng)的原因，但原告撤場(chǎng)與中某公司無(wú)關(guān)。
經(jīng)原告申請，一審法院委托某房地產(chǎn)估價(jià)公司對涉案房屋內的裝修殘值進(jìn)行了評估。原告與被告頤某公司對評估報告予以認可。被告中某公司對已拆除的裝修項目不認可，但沒(méi)有申請重新鑒定。
一審法院認為，本案各方當事人的爭議焦點(diǎn)有兩個(gè)，一個(gè)是原告與被告頤某公司之間簽訂的《房屋租賃合同》是否有效，另一個(gè)是原告的損失情況如何，兩被告是否應就原告的損失承擔賠償責任。關(guān)于焦點(diǎn)一，一審法院認為根據查明的情況，被告頤某公司承租涉案物業(yè)后經(jīng)向業(yè)主申請取得了合法的轉租權。此后被告中某公司取得物業(yè)所有權，依法應承受原業(yè)主相關(guān)轉租事宜中的權利義務(wù)。原告與被告頤某公司簽訂的《房屋租賃合同》系當事人的真實(shí)意思表示，合法有效，相關(guān)當事人均應誠信履約。關(guān)于焦點(diǎn)二，一審法院認為原告已經(jīng)完全依約履行合同義務(wù)，但被告頤某公司未能及時(shí)解決其與被告中某公司之間的履約矛盾，不能有效消除其與原告之間的租賃關(guān)系的履約障礙，導致原告無(wú)法繼續使用涉案房屋、無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)并*終提前撤場(chǎng)。原告據此要求解除租賃合同符合法律規定。對于合同項下的預付租金、物業(yè)管理費、進(jìn)場(chǎng)費、履約保證金等應當予以結算處理，應由過(guò)錯方頤某公司返還。原告在提前撤場(chǎng)時(shí)產(chǎn)生搬遷、人工、裝修等各方面的損失實(shí)屬必然，綜合各項證據對相關(guān)費用支出情況逐一進(jìn)行認定。法院認為根據合同相對性原則，本案租賃合同的相對方為原告與頤某公司，原告請求被告中某公司對頤某公司的清償責任承擔連帶責任沒(méi)有法律依據，故不予支持。被告頤某公司與中某公司之間的責任分擔屬于另一法律關(guān)系，可另循法律途徑予以處理。
一審法院據此判決被告頤某公司應向原告返還租金、物業(yè)管理費、進(jìn)場(chǎng)費、履約保證金等款項，并賠償裝修損失、撤場(chǎng)費用、中介咨詢(xún)費損失等合計192萬(wàn)余元。
頤某公司不服一審判決，提起上訴，認為本案實(shí)為侵權之訴，導致整個(gè)合同不能履行的原因全部因中某公司的非法行為所引起，故中某公司應按《侵權責任法》的規定承擔本案的賠償責任。一審法院認為頤某公司為合同不能履行的過(guò)錯方是認定錯誤。原告與頤某公司之間的租賃合同合法有效，應繼續履行。
原告某上市公司也提起上訴，稱(chēng)其請求雙倍返還履約保證金675000元有法律依據，也有合同約定，一審判決僅判決單倍返還保證金337500元明顯有誤，請求二審法院依法改判。
深圳市中級人民法院經(jīng)二審開(kāi)庭審理，認為頤某公司的上訴理由不成立；某上市公司要求雙倍返還履約保證金的上訴主張有事實(shí)和合同依據，予以支持。二審判決將一審判決第三項變更為頤某公司應向某上市公司返還履約保證金675000元，維持了一審其他判項。二審判決生效后，在原告律師協(xié)調下，頤某公司于2014年12月主動(dòng)履行了判決，向原告一次性支付了228萬(wàn)余元。
三、 律師評析
這起房屋轉租合同糾紛案雖然已畫(huà)上句號，但卻留給我們很多的思考。
本案中，頤某公司與原業(yè)主的租賃合同約定頤某公司不得轉租。但之后頤某公司就轉租事宜致函原業(yè)主，原業(yè)主蓋章認可。這是否對新業(yè)主中某公司具有約束力？作為原告律師，我們認為根據“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則，新業(yè)主中某公司系出租方權利義務(wù)的承繼人。原業(yè)主書(shū)面同意頤某公司轉租，改變了租賃合同的約定，效力應及于中某公司。所以，原告與被告頤某公司之間簽訂的轉租合同也是有效的。一、二審法院的判決也支持了我們的這一觀(guān)點(diǎn)。
在起訴前，困擾原告的現實(shí)問(wèn)題是，與原告簽訂租賃合同的是頤某公司，而實(shí)際造成租約履行不能的則是新業(yè)主中某公司，而且原告對于中某公司的破壞行為難以舉證證明。原告該告誰(shuí)？是違約之訴還是侵權之訴？又該如何舉證？
就法理而言，本案既可以走違約之訴也可以走侵權之訴的道路，但兩者的舉證責任和訴訟后果卻有很大差別。我們結合以前辦理房屋租賃案件的經(jīng)驗，經(jīng)過(guò)反復研究，精心制定了訴訟策略，說(shuō)服原告選擇了走違約之訴的道路，卻又沒(méi)有被合同相對性原則束縛手腳，將“二房東”頤某公司和業(yè)主中某公司都列為被告，通過(guò)兩被告在訴訟中互辯實(shí)現證明案情的目的。事實(shí)表明，這樣的訴訟策略取得了成功。被告頤某公司從自身利益出發(fā)，向法庭提交了大量原告沒(méi)有掌握的證據，還原了案件事實(shí)，客觀(guān)上起到了幫助原告的作用。
原告的裝修損失、撤場(chǎng)費用，特別是中介咨詢(xún)費損失，一般很難獲得法院的認可。我們秉承著(zhù)本律師團隊一貫專(zhuān)業(yè)、認真的態(tài)度，深挖證據，并對相關(guān)費用支出的必要性、合理性進(jìn)行了充分說(shuō)理，終于讓一、二審法院支持了原告的上述索賠請求。
對于一審判決結果，原告某上市公司向我們表示比較滿(mǎn)意。但我們經(jīng)過(guò)仔細分析，認為雙倍返還履約保證金的主張是有依據的，很可能獲得二審法院的改判支持。而且從訴訟策略角度，在被告上訴的情況下，如我方不上訴，二審勢必將“只守不攻”，于我方不利。在我們的建議下，原告也提起了上訴。*終我們的上訴請求得到了二審法院的支持，為原告又贏(yíng)得了更多權益，受到當事人好評。
